FAQ IMMOBILIER COMMERCIAL
Qu'est-ce qu'un fonds de commerce ?
Le fonds de commerce est une entité économique de nature commerciale appartenant à un commerçant ou un professionnel lui permettant d'exercer son activité. Il est constitué d’éléments incorporels et d’éléments corporels.
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Qu’est-ce que le droit au bail ?
On parle de droit au bail lorsque le commerçant n’est pas propriétaire de ses locaux (murs), il a un droit au bail et au renouvellement de celui-ci. C’est un élément incorporel du fonds de commerce.
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Qu’est-ce qu’un pas de porte ?
Le pas-de-porte est la cession d’un droit au bail. Lorsqu'un fonds de commerce est difficile à vendre et que sa valeur est inférieure à ce que l’on peut obtenir de l’emplacement, on procédera alors à la vente du pas-de porte, qui aura une valeur vénale supérieure.
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Comment intégrer le pas-de-porte dans le contrat de bail ?
Le pas-de-porte est une clause juridique particulière insérée dans un contrat de bail commercial, elle doit être rédigée de manière claire. C’est un droit pour le bailleur et une obligation pour le locataire.
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Pourquoi acheter un local commercial ?
L’acquisition d’un local commercial permet de réaliser un investissement locatif dont la rentabilité est très attractive, autour de 8 à 10 % de la somme investie. Les loyers sont fixés librement.
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Pourquoi acheter un immeuble ?
L’avantage majeur qui résulte de cet investissement est le rapport locatif de 8 à 10%. Ce rendement est nettement supérieur comparativement à l'achat d'un appartement « esseulé » pour la location (5 à 6% de rendement).
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Qu'est-ce qu'un immeuble de rapport ?
L'immeuble de rapport, l’immeuble locatif, ou l’immeuble à loyer, est un bâtiment composé de plusieurs appartements. Il est ainsi nommé, parce qu'il est conçu pour rapporter des loyers à son propriétaire investisseur qui le détient en pleine propriété.
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Comment optimiser la rentabilité d'un immeuble de rapport ?
Il y a 3 principaux leviers utiles afin d'accroître la rentabilité d'un immeuble, la négociation du prix d'achat, l'évaluation au plus juste des travaux et la valorisation du bien.
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Comment estimer un fonds de commerce ?
L’évaluation d’un fonds de commerce est compliquée. De nombreux paramètres peuvent avoir une influence sur sa valorisation. Concernant une estimation du fonds de commerce d’après le chiffre d’affaires, on calcule le CA moyen des trois dernières années multiplié par le coefficient de la profession.
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Comment transformer un logement en local professionnel ?
Dès lors que vous souhaitez utiliser une habitation dans une autre finalité, il faut faire une demande de changement d’usage auprès de la mairie de votre commune et remplir certaines conditions.
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Acheter ou louer un local professionnel ?
Acheter un local professionnel est un excellent moyen de capitaliser tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, en recvanche, la location vous accorde du temps pour développer votre entreprise ou votre commerce. Cette solution, peut se faire sur du court terme et vous protège d’un crédit qui serait difficile à rembourser.
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Quelles sont les obligations du vendeur d'un fonds de commerce ?
Le vendeur d'un fonds de commerce doit se soumettre à trois obligations : l'obligation de délivrance, la garantie d'éviction et la garantie des vices cachés.
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Comment fixer le loyer d’un local commercial ?
Les critères à prendre en compte dans le montant du loyer sont l'emplacement, les caractéristiques du local, les éléments du bail commercial et l'existence ou non d'un pas-de-porte. La méthode utilisée pour fixer le montant peut être la VLP et basée sur la multiplication de 3 critères, la surface pondérée, le prix au m2 et la qualité de l'emplacement.
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Comment investir dans un immeuble de rapport ?
Il faut privilégier le rapport qualité-prix, trouver la bonne localisation de l’immeuble, faire le choix d’un investissement serein en limitant le budget travaux et bien préparer son projet d'investissement.
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Quelles sont les questions essentielles concernant le droit au bail ?
Il est important de distinguer la cession de droit au bail avec ou sans fonds de commerce et de bien connaître les conséquences fiscales de la cession.
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Quelles sont les étapes d'achat d'un fonds de commerce ?
Les étapes d'achat d'un fonds de commerce sont l'évaluation de sa valeur, la signature de l'acte, l’enregistrement et la publicité de l’acte de cession et les obligations à respecter telles que l'information des salariés de la cession et la transmission du bail commercial à l’acquéreur
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Peut-on transformer un local en commerce ?
Il y a deux moyen d'utiliser un local en commerce, soit par le changement de destination du local, soit par le changement d'usage.
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Comment résilier un bail professionnel ?
Pour le bail professionnel, le locataire comme le bailleur peuvent mettre fin au contrat de bail en respectant certaines formalités.La loi précise que chaque partie peut notifier à l’autre sa volonté de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de 6 mois. Le locataire peut cependant notifier à tout moment au bailleur sa décision de quitter les lieux en respectant un préavis de 6 mois.
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