FAQ IMMOBILIER COMMERCIAL
Le fonds de commerce est une entité économique de nature commerciale appartenant à un commerçant ou un professionnel lui permettant d'exercer son activité. Il est constitué d’éléments incorporels et d’éléments corporels.
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On parle de droit au bail lorsque le commerçant n’est pas propriétaire de ses locaux (murs), il a un droit au bail et au renouvellement de celui-ci. C’est un élément incorporel du fonds de commerce.
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Le pas-de-porte est la cession d’un droit au bail. Lorsqu'un fonds de commerce est difficile à vendre et que sa valeur est inférieure à ce que l’on peut obtenir de l’emplacement, on procédera alors à la vente du pas-de porte, qui aura une valeur vénale supérieure.
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Le pas-de-porte est une clause juridique particulière insérée dans un contrat de bail commercial, elle doit être rédigée de manière claire. C’est un droit pour le bailleur et une obligation pour le locataire.
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L’acquisition d’un local commercial permet de réaliser un investissement locatif dont la rentabilité est très attractive, autour de 8 à 10 % de la somme investie. Les loyers sont fixés librement.
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L’avantage majeur qui résulte de cet investissement est le rapport locatif de 8 à 10%. Ce rendement est nettement supérieur comparativement à l'achat d'un appartement « esseulé » pour la location (5 à 6% de rendement).
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L'immeuble de rapport, l’immeuble locatif, ou l’immeuble à loyer, est un bâtiment composé de plusieurs appartements. Il est ainsi nommé, parce qu'il est conçu pour rapporter des loyers à son propriétaire investisseur qui le détient en pleine propriété.
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Il y a 3 principaux leviers utiles afin d'accroître la rentabilité d'un immeuble, la négociation du prix d'achat, l'évaluation au plus juste des travaux et la valorisation du bien.
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L’évaluation d’un fonds de commerce est compliquée. De nombreux paramètres peuvent avoir une influence sur sa valorisation. Concernant une estimation du fonds de commerce d’après le chiffre d’affaires, on calcule le CA moyen des trois dernières années multiplié par le coefficient de la profession.
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Dès lors que vous souhaitez utiliser une habitation dans une autre finalité, il faut faire une demande de changement d’usage auprès de la mairie de votre commune et remplir certaines conditions.
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Acheter un local professionnel est un excellent moyen de capitaliser tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, en recvanche, la location vous accorde du temps pour développer votre entreprise ou votre commerce. Cette solution, peut se faire sur du court terme et vous protège d’un crédit qui serait difficile à rembourser.
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Le vendeur d'un fonds de commerce doit se soumettre à trois obligations : l'obligation de délivrance, la garantie d'éviction et la garantie des vices cachés.
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Les critères à prendre en compte dans le montant du loyer sont l'emplacement, les caractéristiques du local, les éléments du bail commercial et l'existence ou non d'un pas-de-porte. La méthode utilisée pour fixer le montant peut être la VLP et basée sur la multiplication de 3 critères, la surface pondérée, le prix au m2 et la qualité de l'emplacement.
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Il faut privilégier le rapport qualité-prix, trouver la bonne localisation de l’immeuble, faire le choix d’un investissement serein en limitant le budget travaux et bien préparer son projet d'investissement.
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Il est important de distinguer la cession de droit au bail avec ou sans fonds de commerce et de bien connaître les conséquences fiscales de la cession.
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Les étapes d'achat d'un fonds de commerce sont l'évaluation de sa valeur, la signature de l'acte, l’enregistrement et la publicité de l’acte de cession et les obligations à respecter telles que l'information des salariés de la cession et la transmission du bail commercial à l’acquéreur
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Il y a deux moyen d'utiliser un local en commerce, soit par le changement de destination du local, soit par le changement d'usage.
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Pour le bail professionnel, le locataire comme le bailleur peuvent mettre fin au contrat de bail en respectant certaines formalités.La loi précise que chaque partie peut notifier à l’autre sa volonté de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de 6 mois. Le locataire peut cependant notifier à tout moment au bailleur sa décision de quitter les lieux en respectant un préavis de 6 mois.
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