Tout savoir sur la transformation d’un local en commerce.
Avant de parler des démarches, il vous faut savoir quelles sont les différences entre ce que l’on appelle l’usage d’un local et la destination d’un local.
La destination d’un local relève du droit de l’urbanisme et définit ce pourquoi une construction est édifiée. Cette notion a été redéfinie en 2015 et il existe aujourd’hui 5 grands types de destination de bâtiments :
- exploitation agricole et forestière
- habitation
- commerce et activité de service
- équipements d’intérêts collectifs et services publics
- autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires
À noter, les destinations possibles d’un bien immobilier sont énumérées par le PLU, chaque grande destination de bâtiments contient des sous-destinations.
Les démarches à effectuer pour changer la destination d’un bien
La démarche est soumise au contrôle de l’administration et doit recevoir une autorisation de l’urbanisme, voire un permis de construire.
Il y a changement de destination si un local ou une construction passe de l’une à l’autre des catégories suivantes : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, activité, entrepôt et service public ou d’intérêt collectif.
La liste peut être différente en fonction de chaque Plan Local d’Urbanisme.
Deux types de demande d’autorisation d’urbanisme existe :
- Le changement de destination s’effectue sans travaux (petits travaux) vous devez faire une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie et attendre l’autorisation.
- Le changement de destination s’effectue avec travaux créant plus de 20 m² de surface ou modifiant les structures porteuses ou la façade de l’immeuble, alors un permis de construire est nécessaire.
Pour un projet concernant une surface supérieure à 1 000 m², la demande devra être accompagnée d’un agrément administratif.
En plus de ces formalités administratives publiques, vous serez tenu d’informer et de demander l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires, si l’immeuble est soumis à ce statut.
Attention, en Île-de-France, un changement de destination doit être accompagné de l’obtention d’un agrément administratif, même si la surface est inférieure à 1 000 m².
Les démarches à effectuer pour changer l’usage d’un bâtiment
Le changement d’usage d’un local est régi par le Code de la Construction et de l’Habitation (art L 631-7 et suivants).
Dans cette réglementation, il n’existe que deux catégories d’usages :
- les logements
- tous les autres locaux hors usage d’habitation
Ce changement d’usage est accordé provisoirement et à titre personnel pour la durée d’occupation du local par le bénéficiaire de l’autorisation.
Par exception, en cas d’autorisation de changement d’usage avec compensation (argent), l’autorisation est attachée au local et non à la personne, elle a donc un caractère réel et elle devient transmissible. Le local ne sera donc plus considéré comme local d’habitation.
Vous devez donc consulter le registre de construction et le plan d’urbanisme pour savoir à quoi il était prévu à la base, puis vous devez faire une demande de changement d’usage (mairie).
N’hésitez pas à demander conseil à l’un de nos consultants, spécialistes de l’immobilier de commerces et d’entreprises.