Les murs commerciaux sont les locaux commerciaux dans lesquels sont exploités les fonds de commerce. L’exploitant du fonds de commerce peut être propriétaire ou locataire des murs.
Vous souhaitez acheter des murs commerciaux pour investir, vous devez évaluer la rentabilité de votre achat en comptabilisant les loyers que vous n’aurez pas à verser ou en calculant ceux que vous allez percevoir !
Pour acheter des murs commerciaux faut-il exercer une activité commerciale ?
L’achat de murs commerciaux peut être réalisé dans le cadre de l’exercice d’une activité commerciale, permettant de bénéficier d'un local commercial tout en réalisant un investissement immobilier. En cas de revente du fonds de commerce, le propriétaire louera son local au nouvel acquéreur du fonds de commerce et percevra ainsi des loyers, considérés alors comme des revenus passifs.
L’achat d'un local commercial peut également se faire sans pour autant exploiter le fonds de commerce. Le propriétaire des murs loue dans ce cas à un commerçant qui exerce sa propre activité. L’achat de murs commerciaux est donc uniquement réalisé dans le but de faire un investissement locatif.
L'achat de murs commerciaux libres ou occupés
Murs occupés
Cela signifie qu’il y a présence d’un bail commercial, ce type d’acquisition est réalisé dans le cadre d’un investissement. Il est d’ailleurs fréquent de trouver des murs commerciaux à la vente déjà loués. Si la valeur du fonds est égale à 50% de la valeur des murs, le risque est quasiment nul, le commerçant devra payer régulièrement ses loyers pour ne pas perdre la valeur de son fonds de commerce.
Acheter un local commercial occupé, permet de connaître immédiatement la rentabilité du bien loué ; dans ce cas l’acquéreur des murs devient le nouveau bailleur par le biais d’un contrat de bail.
Murs libres
L’acquisition de murs commerciaux libres vous permet de créer votre propre activité, tout capitalisant sur un actif patrimonial. Cependant vous pouvez acheter un local commercial libre sans pour autant devenir commerçant.
En effet, vous pouvez uniquement réaliser un placement d’argent en achetant un local ou vous constituer un capital ; vous devrez alors trouver un locataire. Ce dernier aménagera le local et créera sa propre activité, il deviendra donc propriétaire de son fonds de commerce.
Les avantages de l'investissement de murs commerciaux :
L’acquisition de murs commerciaux se fait généralement en constituant une SCI (Société Civile Immobilière). Les biens détenus ne sont pas saisissables et exonérés de la plus-value en cas de revente, après 15 ans de détention.
L’acquéreur n’occupe pas ses locaux :
- l’acquisition d’un local commercial permet de réaliser un investissement locatif
- la rentabilité est très attractive, autour de 8 à 10 % de la somme investie
- les loyers sont fixés librement
- les taxes sont généralement à la charge du locataire
- les aménagements et les travaux sont à la charge du locataire
- le locataire s’engage pour une durée de 9 ans, résiliable tous les 3 ans ensuite
L’acquéreur occupe ses propres locaux :
- il n'aura pas de loyer à payer
- il pourra déduire certaines dépenses : frais d’amortissements, assurance, entretien etc…
- constitution d'un patrimoine immobilier
- il reste libre dans le choix de ses aménagements
Les obligations pour l’acquéreur des murs commerciaux
Lors d’une acquisition des murs commerciaux il faudra :
- réaliser la levée des conditions suspensives (obtention de prêt)
- régler les frais de notaire afférents à l’achat du local
- s’acquitter du paiement des taxes et impôts
A noter : si l’acquéreur détecte un vice caché, il est possible de suspendre la vente le temps d’une procédure. L’acquéreur doit soulever le principe de l’exception d’inexécution.
Une fois la transaction effective, si cet investissement est réalisé dans le but de mettre en location, le propriétaire de murs commerciaux doit informer son futur locataire.
Il doit réaliser un diagnostic DPE (Diagnostic de Performance Energétique) et un état de risques naturels et technologiques, si le local est situé dans une zone à risque.
A savoir : si l’acquéreur détecte un vice caché, il est possible de suspendre la vente le temps d’une procédure, l’acquéreur doit soulever le principe de l’exception d’inexécution.