Vous exercez une profession libérale et vous avez signé un bail professionnel que vous souhaitez résilier, voici quelques conseils afin d’éviter les litiges.
Pour le bail professionnel, le locataire comme le bailleur peuvent mettre fin au contrat de bail en respectant certaines formalités.
Le cadre juridique du bail professionnel est encadré par le code civil et l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, et modifié par la loi du 4 août 2008.
Comment résilier un bail professionnel légalement ?
La loi précise que :
- chaque partie peut notifier à l’autre sa volonté de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de 6 mois.
- le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur sa décision de quitter les lieux en respectant un préavis de 6 mois.
La loi souligne également que le bail doit être conclu pour un usage exclusivement professionnel.
Quelle profession peut utiliser un bail professionnel ?
Le bail professionnel est pratiqué pour les professions libérales et les professions n’exerçant pas d'activité industrielle, agricole ou commerciale et qui n’habitent pas dans les locaux (cas échéant bail mixte).
Quelle est la durée d'un bail professionnel ?
La durée minimale du bail professionnel est de 6 ans, renouvelable par tacite reconduction pour la même durée. En règle générale, les baux conclus sont de 9 ans.
Quelles sont les conditions de forme du bail professionnel ?
Le bail professionnel doit être rédigé par écrit d'après l’article 57 A. Il peut être rédigé sous seing privé sauf s’il est conclu pour une durée supérieure à 12 ans.
Si la durée est supérieure à 12 ans, il devra impérativement être conclu par un acte authentique chez le notaire.
Peut-on transformer un bail professionnel en bail commercial ?
La loi du 4 août 2008 assouplit le régime en permettant une application du statut du bail commercial sous certaines conditions :
- l'accord entre les parties
- la mention écrite dans le contrat de bail
- le bail mis à la disposition du locataire
- l'immatriculation du fonds au registre du commerce et des sociétés
Quelles sont les causes de résiliation du contrat pour le bailleur ?
Le bailleur peut astreindre le locataire à quitter le local professionnel, uniquement à l’échéance de la durée prévue au contrat. Il ne peut pas donner congé au locataire pendant la durée du contrat.
Cependant, si le contrat de bail prévoit une clause résolutoire (sécurité permettant de résilier le contrat en cas de manquement) et que le locataire ne respecte pas ses engagements, le bail peut être résilié.
La clause résolutoire prévoit la résiliation systématique du contrat en cas de manquement par l’une des parties.
Le bailleur peut de cette façon mettre rapidement fin au contrat de bail professionnel.
Quelles sont les clauses autorisées ?
La loi du 6 juillet 1989 considère uniquement les cas suivants :
- défaut de paiement du loyer et des charges
- non-versement du dépôt de garantie
- défaut d’assurance
- non-respect de l’obligation d’un usage serein des locaux (troubles de voisinages)
Le non-respect d’une clause impose une mise en demeure par huissier.
En-dehors de ces cas, l’application d’une clause résolutoire est réputée non écrite.
Quelles sont les causes de résiliation du bail professionnel pour le locataire ?
La loi prévoit un cadre plus souple pour le locataire, ainsi, il peut résilier le bail professionnel à tout moment, sans avoir à justifier sa décision. En revanche, il doit respecter son obligation d’information et le préavis de 6 mois.
Quelle est la forme à suivre pour résilier un bail professionnel ?
Le contrat de bail professionnel doit être réalisé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par un acte d’huissier.
Le délai de préavis commence à courir à partir du jour de la réception effective du courrier recommandé par le destinataire.