Vous venez d'acheter un local commercial, découvrez comment fixer le montant du loyer.
La première chose à prendre en compte est l’emplacement.
Le loyer d’un local commercial peut être établi librement par le propriétaire d’un local commercial, il devra cependant tenir compte de certains critères afin que le prix proposé retienne l’intérêt de potentiels clients !
Peut-t'on fixer librement le loyer d'un local commercial ?
Actuellement, aucune loi n’encadre le prix d’un local commercial, le bailleur peut le déterminer comme il le souhaite, il n’est pas tenu de respecter un tarif, ni même de se baser sur le loyer du précédent locataire.
Bien évidemment, la loi du marché peut jouer en votre défaveur si vous proposez un montant trop élevé et vous n’aurez pas de demande ou bien le locataire potentiel risque de négocier le prix (cette pratique est légale).
Il faut savoir que l’activité du potentiel locataire va avoir une influence sur le montant que vous pouvez proposer au même titre que : la situation géographique, la surface, le linéaire, le passage…
Ainsi, les loyers des locaux commerciaux sont déterminés en fonction de la valeur locative, qui prendra en compte différents éléments (loi du 11/12/2001 du Code de commerce).
À savoir : un bail tous commerces sera loué plus cher qu’un local avec un bail qui impose un type d’activité.
Les caractéristiques à prendre en compte pour définir le loyer d’un local commercial
Vous trouverez ci-dessous la liste des critères à prendre en considération :
- l’emplacement : dans le domaine du commerce, c’est le plus important. Un petit local dans une rue très commerçante se louera plus cher qu’un grand dans une zone plus isolée.
- les caractéristiques du local : surface, état global, agencement, nombre de pièces, surface vitrine (linéaire), annexes, terrasse (restaurant), équipements…
- les éléments du bail commercial : plus il est entaché de contraintes, plus le loyer sera diminué. Vous pouvez cependant lever certaines clauses pour espérer obtenir un loyer plus conséquent.
- le partage des taxes et des charges : entre locataire et bailleur.
- l’existence d’un pas-de-porte : si vous réclamez un droit d’entrée, le loyer doit être décoté, en effet, la somme versée reste définitivement au propriétaire bailleur.
À savoir : habituellement, le droit d’entrée est payé mensuellement en plus du loyer.
Comment fixer un loyer selon l’approche de « la Valeur Location d’un local Professionnel » ?
Pour déterminer le loyer d’un local commercial, vous pouvez utiliser la méthode de la Valeur Locative d’un Local Professionnel (VLP).
Elle est basée sur la multiplication de 3 critères :
- la surface pondérée arrondie au mètre carré inférieur
- le prix au mètre carré de sa classification (restauration, commerces) à demander en mairie
- la qualité de l’emplacement
Cette technique donne une bonne référence pour définir un montant de loyer réaliste dans un quartier ou une ville.
À noter : il est d’usage de respecter un ratio chiffre d’affaires / loyer (4 à 5 % en boulangerie, 8 à 9 % en commerce, 10 à 20 % en hôtels).