L'essentiel du droit au bail

Les questions capitales sur le droit au bail

Qu’est-ce que le droit au bail ?

Dans un bail commercial, il y a deux parties, le locataire et le bailleur. Quand le locataire souhaite quitter les locaux, il procède à la cession du bail au bénéfice du nouveau locataire (et ce, avec ou sans cession d’un fonds de commerce).

Le repreneur doit verser une certaine somme à l’ancien locataire pour acheter un droit au bail afin de pouvoir s’installer dans des locaux. Cela permet de garantir une indemnité d'éviction pour la durée restant à courir du contrat de bail et par la même de garantir le renouvellement du bail commercial.

Le nouveau locataire paie d’une certaine façon le droit de pouvoir jouir des locaux dans les mêmes clauses que l’ancien locataire. Le contrat de cession du bail permet de déterminer les droits et les obligations des parties lors d’un changement de locataire, afin d’éviter les contestations.

Il ne faut pas confondre le droit au bail avec le pas-de-porte, dans ce cas, la somme est versée au propriétaire lors de l’entrée dans les lieux.

Qu’est-ce que la cession du droit au bail avec fonds de commerce ?

Généralement, lors d’une cession de droit au bail, le locataire souhaite effectuer la cession du fonds de commerce. Mais attention, il faut réunir certaines conditions, en effet le nouveau locataire doit exercer la même activité que l’ancien pour conserver le local, les installations et la clientèle.

Dans tous les cas, le bailleur ne peut pas vous interdire la cession du droit au bail, en revanche, il peut donner ses conditions au travers d’une clause d’agrément. Le locataire cédant devra obligatoirement aviser le bailleur de la cession de son droit au bail.

Qu’est-ce que la cession du droit au bail de façon indépendante (sans fonds de commerce) ?

Lors d’une cession de droit au bail sans fonds de commerce, le locataire sortant doit informer le bailleur de la cession du droit au bail. L’accréditation du bailleur est une primordiale pour rendre la cession légale. Le bailleur peut réfuter la vente du droit au bail, il peut également ajouter des conditions pour accepter la cession.

Si le locataire procède à la cession du droit au bail sans l’autorisation de son bailleur alors qu’une clause est portée dans le contrat, le nouveau locataire s’expose à une éventuelle résiliation du bail.

Quelles sont les conséquences fiscales lors d’une cession de droit au bail ?

Le locataire cédant est imposé dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) sur le montant de la vente. Le locataire entrant doit enregistrer ce montant au niveau de l’actif de son bilan comptable, dans la partie « immobilisation incorporelle ». Il est tout à fait possible de pratiquer un amortissement durant la durée du droit au bail.
Cependant, l’amortissement n’est pas reconnu par l’administration fiscale, cette somme sera assujettie aux droits d’enregistrement.

Le droit au bail doit être clairement cadré par le contrat de bail pour éviter les conflits.

Il est préférable de se faire assister par un professionnel de l’immobilier lors d’une cession .

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