Le pas-de-porte est une clause juridique particulière insérée dans un contrat de bail commercial, elle doit être rédigée de manière claire. C’est un droit pour le bailleur et une obligation pour le locataire.

Comment intégrer le pas-de-porte dans le contrat de bail ?

Cette clause permet au bailleur de demander au nouveau locataire une somme d’argent pour entrer dans les locaux professionnels, il octroie une garantie pécuniaire supplémentaire.

Cette somme peut être demandée lors de la conclusion d’un bail commercial, même si les locaux sont vides. Son montant est librement fixé par les parties, il peut être négocié.

La clause doit préciser :

  1. Le montant convenu
  2. Les conditions
  3. La nature du pas-de-porte :
    -  supplément de loyer (protection contre la hausse des valeurs locatives)
    -  indemnité compensatrice (protection contre la propriété commerciale des locaux /locataire)
    -  ou mixte = supplément de loyer + indemnité compensatrice

A noter que le bailleur ne peut pas décider de demander une somme supplémentaire sans en justifier les raisons.

Le montant du pas de porte devra être payé, par le locataire au bailleur avant son entrée dans les lieux et une fois le bail signé.
Si le bailleur refuse de renouveler le bail, il est tenu de payer un droit d’éviction au locataire.

Quelles sont les conséquences fiscales et comptables ?

La nature du pas-de-porte emporte des conséquences fiscales et comptables différentes pour les parties au contrat de bail.

Si la somme versée au bailleur pour le pas-de-porte est considérée comme un supplément de loyer, le bailleur doit inscrire le montant perçu au sein des revenus fonciers, ce supplément est assujetti à la TVA. Pour le locataire, la somme peut être déduite des charges de résultat.
Si la somme versée au bailleur est considérée comme une indemnité compensatrice, elle devra être enregistrée au sein des actifs incorporels et le bailleur ne sera pas imposé sur le montant perçu. Pour le locataire cette somme ne sera pas déductible au niveau fiscal et elle ne sera pas amortissable.

Attention : si son montant est mixte, il faut réaliser deux traitements différents, tant sur le plan fiscal que comptable.

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